Quando a chácara passa a ser minha de verdade?

Entre pessoas vivas, a propriedade se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo tratado como dono (Código Civil, art. 1.245).

Preciso de escritura pública para comprar imóvel rural?

Em regra, sim, quando o imóvel vale mais de trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. O Código Civil, art. 108, diz que a escritura pública é essencial nesses casos, se a lei não dispuser o contrário.

O que o cartório exige de documento do imóvel rural?

A lei manda apresentar o CCIR junto com a prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, ressalvados os casos de dispensa previstos em lei. Os dados do CCIR também devem constar da escritura.

É o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, expedido pelo Incra. Comprova a regularidade cadastral do imóvel e é indispensável para legalizar em cartório a transferência de um imóvel rural.

O CAR é obrigatório para quem compra?

A lei diz que o Cadastro Ambiental Rural (CAR) é obrigatório para todos os imóveis rurais. Confira se o imóvel está inscrito e peça o recibo de inscrição.

Georreferenciamento é exigido na compra e venda?

O Incra informa que a certificação do georreferenciamento é necessária para alterações de área ou de titular em cartório, conforme prazos do decreto. Esses prazos mudaram em 2025 e uma decisão judicial provisória de 2026 pode alterá-los. Confirme com o cartório a situação do imóvel.

Como comprar chácara no RS: passo a passo

Q: Quem cobra o ITBI na compra de um imóvel rural?

A Constituição dá aos municípios a competência de instituir o imposto sobre a transmissão onerosa de bens imóveis entre vivos. As regras e valores são do município onde está o imóvel.

Comprar uma chácara ou terreno rural é um processo de várias etapas, e a compra só termina com o registro da escritura no cartório. O pagamento do preço não basta. Este guia mostra a ordem geral das etapas e aponta onde conferir cada exigência nas fontes oficiais. Os detalhes de cada documento estão nas outras páginas do guia.

Informação geral, atualizada em 27/10/2026. Não substitui a orientação de um advogado, de um contador ou do cartório de registro de imóveis.

A regra central: quem registra, é dono

O Código Civil diz que a propriedade de um imóvel, entre pessoas vivas, se transfere "mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis" (art. 1.245). Na prática, o título é a escritura de compra e venda. Enquanto ela não for registrada, o vendedor "continua a ser havido como dono do imóvel" (art. 1.245, § 1º).

Por isso o contrato assinado e o dinheiro entregue não encerram a compra. O último passo é levar a escritura ao cartório de registro de imóveis e pedir o registro.

Passo a passo geral

1. Conferir a matrícula do imóvel. A Lei dos Registros Públicos determina que cada imóvel tenha matrícula própria e que nenhum registro seja feito sem que o imóvel esteja matriculado (Lei 6.015/1973, arts. 176 e 236). Peça a certidão da matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis da região e compare os dados com o que o vendedor mostrou.

2. Pedir o CCIR e a prova de quitação do ITR. O Incra explica que o CCIR é o documento que comprova a regularidade cadastral do imóvel rural e é indispensável para legalizar em cartório a transferência. A Lei 10.267/2001 estabelece que o CCIR é apresentado "sempre" acompanhado da prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, ressalvados os casos de inexigibilidade e dispensa previstos no art. 20 da Lei 9.393/1996. A página sobre o ITR explica esse imposto, e a página sobre os documentos lista o que pedir.

3. Conferir o CAR. O Cadastro Ambiental Rural é, segundo a Lei 12.651/2012, obrigatório para todos os imóveis rurais. Veja a página sobre o CAR.

4. Verificar o georreferenciamento. O Incra informa que a certificação do georreferenciamento é necessária para alterações de área ou de titulares em cartório, como compra, venda, desmembramento ou partilha, conforme prazos fixados em decreto. Esses prazos mudaram em 2025 e uma decisão judicial provisória de 2026 pode alterá-los. A página sobre georreferenciamento mostra o que o decreto diz hoje.

5. Lavrar a escritura pública. O Código Civil (art. 108) torna a escritura pública essencial à validade dos negócios sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. Na escritura, os serviços notariais devem mencionar dados do CCIR, como o código do imóvel e o nome do detentor (Lei 10.267/2001). O tabelião também registra no ato a apresentação do comprovante do imposto de transmissão e das certidões fiscais (Lei 7.433/1985).

6. Pagar o ITBI. A Constituição Federal, art. 156, dá aos municípios o poder de instituir imposto sobre a transmissão onerosa de bens imóveis entre vivos. Regras e valores são do município onde está o imóvel. Leia a página sobre ITBI, escritura e registro.

7. Registrar. Apresente a escritura ao oficial do registro de imóveis. O Código Civil (art. 1.246) diz que o registro é eficaz desde o momento em que o título é apresentado ao oficial, que o prenota no protocolo.

Rural ou urbano: confirme antes

A lei do ITR trata como sujeito ao imposto o imóvel "localizado fora da zona urbana do município". Já a Lei 8.629/1993 define imóvel rural como o prédio rústico de área contínua, "qualquer que seja a sua localização", que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial. As duas leis usam critérios diferentes, então a classificação de uma chácara específica deve ser confirmada na matrícula, no cadastro do município e no Incra.

Documentos citados nas fontes oficiais

Certidão atualizada da matrícula.
CCIR do ano e comprovante de pagamento da taxa.
Comprovantes de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios.
Recibo de inscrição no CAR.
Certidões fiscais e de ônus reais.
Planta e memorial descritivo georreferenciado, quando houver.

Quer ver chácaras e áreas rurais?

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Fontes oficiais