Para comprar imóvel rural com segurança, o comprador confere ao menos cinco documentos: a matrícula, o CCIR, a prova de quitação do ITR, o recibo do CAR e as certidões fiscais. Cada um vem de um órgão diferente e responde a uma pergunta diferente. Esta página explica o que cada documento é, quem o emite e o que ele não prova.
Informação geral, atualizada em 27/10/2026. Não substitui a orientação de um advogado, de um contador ou do cartório de registro de imóveis.
1. Matrícula: a identidade do imóvel no cartório
A matrícula fica no cartório de registro de imóveis. A Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/1973, art. 176) determina que "cada imóvel terá matrícula própria" e que ela traga o nome do proprietário. Para o imóvel rural, a lei manda identificar: o código do imóvel, os dados constantes do CCIR, a denominação, as características, as confrontações, a localização e a área.
A mesma lei diz que nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel esteja matriculado (art. 236). E, quando um documento descreve o imóvel de modo diferente do registro anterior, ele é considerado irregular para efeito de matrícula (art. 225, § 2º). Por isso, compare a descrição que consta na proposta de venda com a da matrícula.
2. CCIR: o cadastro do imóvel no Incra
O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) é expedido pelo Incra e, segundo o órgão, "comprova a regularidade cadastral do imóvel rural". Ele reúne informações sobre titular, área, localização, exploração e classificação fundiária.
Três cuidados:
- Não prova propriedade. O Incra avisa que os dados são declaratórios e exclusivamente cadastrais, "não legitimando direito de domínio ou posse".
- É anual. O certificado tem periodicidade anual, e os anteriores perdem validade quando o do exercício é emitido.
- Só vale quitado. O Incra explica que a emissão exige o pagamento da Taxa de Serviço Cadastral, e que "somente com a quitação do valor é possível obter o CCIR".
Para emitir pela internet, informe o código do imóvel rural, o CPF ou CNPJ do titular, o estado e o município. O imóvel precisa estar regularmente cadastrado no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR). Cartórios, bancos e outros órgãos podem consultar a autenticidade do CCIR e a quitação da taxa.
A Lei 10.267/2001 também exige que o CCIR seja apresentado, sempre, com a prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, ressalvados os casos de inexigibilidade e dispensa previstos no art. 20 da Lei 9.393/1996.
3. Prova de quitação do ITR
O ITR é o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural, cobrado pela Receita Federal. A Lei 9.393/1996 (art. 21) diz que é obrigatória a comprovação do pagamento do ITR referente aos cinco últimos exercícios para a prática de atos de registro. A página sobre o ITR explica a declaração anual e quem paga.
4. Certidão de regularidade fiscal do imóvel rural
A Receita Federal explica que a Certidão de Regularidade Fiscal comprova a situação fiscal perante a Receita e a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional. Para imóvel rural, o serviço pede o número do imóvel rural, o CIB. A certidão pode ser negativa, positiva com efeitos de negativa ou positiva. Se não for possível emitir, a Receita orienta consultar a situação fiscal para identificar as pendências.
5. Recibo de inscrição no CAR
O Cadastro Ambiental Rural é obrigatório para todos os imóveis rurais. Quem se inscreve recebe o Recibo de Inscrição, que serve como comprovante. O gov.br orienta guardar ou imprimir o recibo "para fins de comprovação da inscrição do imóvel rural no CAR". O Protocolo de Preenchimento não comprova a inscrição. Veja mais na página sobre o CAR.
6. Certidões fiscais e de ônus reais
A Lei 7.433/1985 manda o tabelião registrar, no ato notarial, a apresentação do comprovante do pagamento do imposto de transmissão e das certidões fiscais. Na Prefeitura de Montenegro, a lista de serviços do Departamento de Receita Municipal inclui a "Certidão Negativa de Débitos do Imóvel". Em outros municípios, procure o serviço equivalente na prefeitura local.
7. Planta e memorial descritivo georreferenciado
Em alguns casos, a lei exige memorial descritivo assinado por profissional habilitado, com coordenadas georreferenciadas. A página sobre georreferenciamento explica quando.
Lista de conferência
| Documento | Quem emite | O que mostra |
|---|---|---|
| Matrícula | Cartório de registro de imóveis | Dono registrado e dados do imóvel |
| CCIR | Incra | Regularidade cadastral (não é título) |
| Prova de quitação do ITR | Receita Federal | Pagamento do imposto rural |
| Certidão de regularidade fiscal | Receita Federal e PGFN | Situação fiscal federal |
| Recibo do CAR | Órgão ambiental e SICAR | Inscrição no cadastro ambiental |
| Certidão do imóvel | Prefeitura | Débitos municipais do imóvel |
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Fontes oficiais
- Lei dos Registros Públicos
- Lei 10.267/2001
- Lei 9.393/1996
- Lei 7.433/1985
- Incra: CCIR
- gov.br: emitir CCIR
- gov.br: certidão de regularidade fiscal
- gov.br: inscrição no CAR
- Prefeitura de Montenegro
Informação geral, atualizada em 27/10/2026. Não substitui a orientação de um advogado, de um contador ou do cartório de registro de imóveis.