É o imposto sobre a transmissão, por ato oneroso entre vivos, de bens imóveis. A Constituição Federal (art. 156, II) dá aos municípios a competência de instituí-lo.

Quem define o valor e as regras do ITBI?

O município onde está o imóvel, pois a competência é municipal. Em Montenegro, a prefeitura mantém uma página de ITBI Online. Consulte-a para as regras e valores vigentes.

Posso comprar imóvel rural sem escritura pública?

Em regra, não, quando o imóvel vale mais de trinta vezes o maior salário mínimo vigente. O Código Civil, art. 108, diz que a escritura pública é essencial nesses casos, salvo lei em contrário.

O que a escritura de imóvel rural precisa mencionar?

Além dos requisitos gerais, os serviços notariais devem mencionar dados do CCIR: código do imóvel, nome e nacionalidade do detentor, denominação e localização do imóvel (Lei 10.267/2001).

A escritura já me torna dono?

Não. Entre vivos, a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Até lá, o alienante continua sendo havido como dono.

O cartório pode recusar o registro?

A lei exige matrícula e continuidade do registro: se o imóvel não está registrado em nome de quem transfere, o oficial exige a prévia matrícula e o registro do título anterior (Lei 6.015/1973, art. 195).

O cartório avisa o Incra da mudança de dono?

A lei obriga os serviços de registro de imóveis a enviar ao Incra, mensalmente, as modificações nas matrículas decorrentes de mudança de titularidade, parcelamento e outras, nos imóveis rurais.

ITBI, escritura e registro na compra de imóvel rural

Q: Desde quando o registro vale?

O Código Civil, art. 1.246, diz que o registro é eficaz desde o momento em que o título é apresentado ao oficial do registro, que o prenota no protocolo.

Para o comprador virar dono de um imóvel rural, são três etapas finais: pagar o ITBI ao município, assinar a escritura pública e registrar o título no cartório de registro de imóveis. A propriedade só passa para o comprador com o registro. Esta página explica cada etapa e indica onde consultar o que muda de município para município.

Informação geral, atualizada em 27/10/2026. Não substitui a orientação de um advogado, de um contador ou do cartório de registro de imóveis.

ITBI: imposto do município

A Constituição Federal (art. 156, II) diz que compete aos municípios instituir imposto sobre "transmissão 'inter vivos', a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia". É o ITBI.

Como a competência é municipal, alíquotas, forma de cálculo, prazos e documentos variam de município para município, e por isso este guia não traz números. Consulte a prefeitura do município onde está o imóvel.

Montenegro: o portal da prefeitura tem uma página de "ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos" e um serviço chamado "ITBI Online". Acesse: ITBI na Prefeitura de Montenegro. A prefeitura lista também a "Certidão Negativa de Débitos do Imóvel" entre os serviços do Departamento de Receita Municipal.

Escritura pública

O Código Civil (art. 108) estabelece que, se a lei não dispuser o contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Algumas regras específicas do imóvel rural:

Os serviços notariais devem mencionar na escritura os seguintes dados do CCIR: código do imóvel, nome do detentor, nacionalidade do detentor, denominação do imóvel e localização do imóvel (Lei 10.267/2001).
O tabelião registra no ato notarial a apresentação do comprovante do pagamento do imposto de transmissão e das certidões fiscais (Lei 7.433/1985).
Tabeliães devem fazer com que as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, exigindo certidão do registro imobiliário (Lei 6.015/1973, art. 225).
A lei não permite escritura de áreas menores que o módulo do imóvel ou a fração mínima de parcelamento: veja a página sobre fração mínima e módulo fiscal.

Registro: o momento em que a propriedade muda

O Código Civil diz que entre vivos a propriedade se transfere "mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis" (art. 1.245) e que os direitos reais sobre imóveis só se adquirem com o registro (art. 1.227). Enquanto o título não é registrado, o alienante continua a ser havido como dono (art. 1.245, § 1º).

O registro é eficaz desde o momento em que o título é apresentado ao oficial e prenotado no protocolo (art. 1.246).

A Lei dos Registros Públicos também prevê que:

nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel esteja matriculado (art. 236);
se o imóvel não estiver registrado em nome de quem transfere, o oficial exige a prévia matrícula e o registro do título anterior, para manter a continuidade do registro (art. 195);
no registro, a descrição do imóvel rural segue o código do imóvel, os dados do CCIR e as características do imóvel (art. 176).

O que o cartório pode pedir de documentos do imóvel rural

Comprovação do pagamento do ITR dos cinco últimos exercícios (Lei 9.393/1996, art. 21). Veja a página sobre o ITR.
CCIR acompanhado da prova de quitação do ITR, ressalvados os casos de dispensa previstos em lei (Lei 10.267/2001).
Memorial descritivo georreferenciado, nas hipóteses previstas em lei e decreto. Veja a página sobre georreferenciamento.

Depois do registro

A Lei 10.267/2001 obriga os serviços de registro de imóveis a encaminhar ao Incra, mensalmente, as modificações ocorridas nas matrículas por mudança de titularidade, parcelamento, desmembramento e outras, nos imóveis rurais. O Incra, por sua vez, envia aos registros os códigos dos imóveis rurais para averbação de ofício nas matrículas.

Ordem sugerida para conversar com os profissionais

Esta lista é uma organização deste guia, a partir das regras acima, e não substitui o conselho do seu advogado:

Matrícula atualizada e documentos do imóvel.
Certidões e comprovantes de quitação.
ITBI no município.
Escritura pública.
Registro no cartório.

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Fontes oficiais